Hledáte stavební pozemek? Co vše byste měli vědět před tím, než ho koupíte?

Máte v plánu pořídit si pozemek, na kterém postavíte svůj vysněný rodinný dům? Nevrhejte se do jeho koupě po hlavě a raději si vše pořádně promyslete. Než se stanete majiteli pozemku a začnete na něm stavět, čeká vás spousta kroků – od výběru vhodné lokality přes kontrolu vlastnických vztahů až po dosažitelnost inženýrských sítí.

Kde najít vhodný stavební pozemek?

Neomezujte se jen a pouze na inzeráty realitních kanceláří, které najdete na internetu. Nemovitost často nabízejí za přemrštěné ceny a nedávájí vám moc času a prostoru na to, abyste si koupi dostatečně promysleli.

Místo toho si vytipujte pár lokalit, kde byste rádi svůj domek postavili, a na internetu si najděte územní plán dané obce. V něm jsou vyznačeny pozemky, které spadají do takzvaného zastavitelného území – to znamená, že se na nich dá stavět. Podle parcelního čísla a katastrálního území si poté dané pozemky vyhledejte na katastru nemovitostí, kde zjistíte jméno a adresu jejich majitele, kterému můžete zaslat dopis s dotazem, zda neuvažuje o prodeji daného pozemku.

Počítejte s tím, že ne všichni majitelé se vám ozvou zpět a ti, kteří se ozvou, dost možná o prodej pozemku nebudou mít zájem. Pokud ale rozešlete dostatek dopisů, nakonec se najde někdo, kdo o prodeji skutečně uvažuje a rád se s vámi domluví.

TIP: Do dopisu napište, kdo jste a proč o daný pozemek v konkrétní lokalitě máte zájem. Mnoho majitelů pozemků v dnešní době dostává desítky dopisů s podobnou žádostí od realitních makléřů a jsou proto nedůvěřiví. Nezapomeňte na sebe zanechat kontakt – kromě adresy je dobré uvést také číslo na mobil a e-mail, ať si adresát může sám vybrat, jakou formou vás kontaktuje.

Jaké otázky si položit před koupí pozemku

• Jedná se skutečně o stavební pozemek? Pokud ne, půjde ho vykoupit z půdního fondu?

• Jak velký je pozemek? A bude mi tato velikost stačit?

• V jaké lokalitě se pozemek nachází? Je tam vše, co potřebuji k životu?

• Lze pozemek napojit na inženýrské sítě?

• Vede na pozemek přístupová cesta?

• Na jakou světovou stranu je pozemek orientovaný?

• Není pozemek příliš svažitý?

• Neleží v záplavové oblasti, v chráněné krajinné oblasti nebo v ochranném pásmu?

• Jaké je na pozemku podloží? A nenachází se na něm vysoká hladina spodní vody?

• Nevztahují se na pozemek věcná břemena?

• Není cena pozemku přemrštěná? Nebo naopak až podezřele nízká?

• Jaké v dané obci platí regulativy na stavbu domu? Postavím tam svůj vysněný dům?

• S kým budu sousedit? Nebude se v okolí pozemku stavět obchodní centrum, fotbalové hřiště nebo třeba dálniční obchvat?

Zkontrolujte si, že se jedná o stavební pozemek

Ne každý pozemek, který vám padne do oka, je určený ke stavbě domu. Zda na něm skutečně můžete svůj vysněný rodinný dům postavit, zjistíte jedině z platného územního plánu dané obce. Zpravidla ho najdete na internetových stránkách, případně si ho můžete vyžádat přímo na obecním úřadě.

TIP: Nenechte se vyvést z míry tím, že na katastru nemovitostí je pozemek označený například jako orná půda nebo trvalý travní porost. I takový pozemek může být určený ke stavbě domu. Zda tomu tak skutečně je, zjistíte skutečně jen a pouze z územního plánu obce.

Pozor si dejte i na inzeráty, které lákají na koupi “stavebního pozemku”. Tuto informaci si opět zkontrolujte v územním plánu. Čas od času se najdou realitní makléři, kteří jako “stavební” parcelu označí pozemek ležící nedaleko již stávající výstavby. Ve skutečnosti ale dost možná koupíte jen ornou půdu vhodnou leda tak k pěstování brambor.

Jak velký je pozemek?

Jak velký pozemek potřebujete? Pro stavbu klasického rodinného domu pro čtyřčlennou rodinu vám bude stačit pozemek o výměře 600–1000 m². O něco větší pozemek vybírejte v případě, že na něm chcete postavit bungalov.

TIP: Než pozemek koupíte, raději kontaktuje geodeta. Může se totiž stát, že majitel výměru pozemku nebo jeho hranici stanovil špatně a vy byste postavili plot na sousedově pozemku nebo se naopak o notný kus půdy připravili.

V jaké lokalitě se pozemek nachází?

Dobře si rozmyslete, v jaké lokalitě chcete následujících deset a více let žít. Patříte spíše k milovníkům přírody a vesnického klidu, nebo se neobejdete bez obchodních center a svých oblíbených restaurací?

Mezi základní občanskou vybavenost, kterou byste ve svém okolí měli mít k dispozici, patří školka, základní škola a obchod s potravinami. Výhodou je zdravotnické středisko, pošta a nějaké kulturní vyžití pro vás i pro děti. Pokud nic jiného, ujistěte se, že je v dané lokalitě vyhovující dopravní spojení do okolních vesnic a krajských měst, díky kterému nebudete odkázání jen a pouze na své auto.

Lze pozemek napojit na inženýrské sítě?

Na stavební parcelu, která má přivedenou elektřinu, vodovod a kanalizaci až k hranici pozemku, narazíte dnes už jen zřídkakdy. A pokud už najdete pozemek s připraveným sloupkem, počítejte s tím, že se pořádně plácnete přes kapsu.

S největší pravděpodobností se vám podaří koupit pozemek, který budete muset teprve zasíťovat. Výhodou je, že za takovýto pozemek zaplatíte podstatně méně, počítejte ale s tím, že zřízení přípojek také něco stojí. Kolik přesně, to záleží na délce konkrétní přípojky.

Zatímco v případě elektřiny stačí podat žádost o připojení u lokálního distributora, trochu jiná situace nastává u vodovodní a kanalizační přípojky. K obojímu totiž budete potřebovat projekt buď od architekta domu, nebo od autorizovaného inženýra vodohospodářských staveb.

S projektem následně zamíříte pro úřední povolení a poté už se může poprvé kopnout do země. A co cena? Na projekt si připravte sumu kolem 10 tisíc korun, cena realizace přípojky poté závisí na její délce a na typu terénu, pod kterým povede. Orientační cenu za zhotovení vodovodní a kanalizační přípojky vidíte v tabulce:

Potřebuji projekt přípojkyMinulý měsíc jsme ve vašem okrese v okrese připravili .

Může se samozřejmě stát, že vodovod ani kanalizace se poblíž daného pozemku nevyskytují. Nemusíte ale věšet hlavu. Zdrojem vody se může stát domácí vrtaná studna a k likvidaci odpadních vod lze použít domovní čistírnu, případně tříkomorový septik. 

Zajímá vás více informací o alternativách vodovodní a kanalizační přípojky? Přečtěte si naše další články:

• Co je a jak funguje domovní čistírna odpadních vod

• Jak vybrat domovní ČOV pro 4 osoby

• Jak funguje tříkomorový septik

• Na kolik vás vyjde vrtaná studna

Vede na pozemek přístupová cesta?

K pozemku musí vést přístupová cesta, která je dostatečně široká a zpevněná. Ideální je, pokud se jedná o obecní komunikaci. Jestliže patří soukromému vlastníkovi, budete se s ním muset dohodnout buď na odkoupení části cesty, nebo na takzvaném věcném břemenu.

Jak je pozemek orientovaný?

Možná jste si všimli, že mezi nejžádanější pozemky patří ty s jižní, případně jihozápadní orientací. Ta totiž umožňuje optimální jižní oslunění obytných místností, terasy či balkonu, kde lidé tráví podstatnou část dne. Naopak na severní straně by měl být umístěn vchod do domu a prostory, které nejsou na proslunění náročné – typicky se jedná o garáž, koupelnu, technickou místnost nebo ložnici.

TIP: Abyste svůj vysněný dům umístili na pozemek co nejoptimálněji, vyplatí se investovat do zkušeného projektanta. Ten zohlední vaše každodenní návyky a navrhne vám dům přesně podle vašich představ a potřeb.

Není pozemek příliš svažitý?

Pokud chcete výběrem pozemku co nejvíce ušetřit při vlastní stavbě domu, ideální je koupit rovinatý pozemek. Mírný svah (zvlášť pokud je orientovaný na jihozápad) příliš nevadí, výrazně svažitý terén ale komplikuje stavbu domu i úpravu okolí domu a zahrady. 

Neleží pozemek v ochranném pásmu?

Nenachází se na pozemku ochranná pásma, která by vás omezovala při stavbě domu? Poptejte se na stavebním úřadě nebo na odboru územního plánování, kde by vám měli být schopni říct, zda váš vyhlédnutý pozemek neleží v záplavové oblasti, chráněné krajinné oblasti či v ochranném pásmu. Ochranné pásmo má kolem sebe například železnice, vedení vysokého napětí, silnice nebo les.

Jaké je na pozemku podloží? A co spodní voda?

Než pozemek koupíte, je dobré vědět, co se skrývá pod zemí. Skalnaté podloží dokáže výrazně navýšit náklady na stavbu rodinného domu, především však na založení stavby. Nemalý problém může způsobovat také vysoká hladina spodní vody. Ta by vám při silných deštích mohla pravidelně zaplavovat sklepní prostory a nemile se podepsat i na celkové statice domu. Raději proto investujte do kvalitního geologického průzkumu a nespoléhejte se pouze na zkušenosti sousedů.

Není pozemek zatížen věcným břemenem?

Z katastru nemovitostí a listu vlastnictví zjistíte, kdo je skutečným majitelem daného pozemku, zda není pozemek zatížen předkupním či zástavním právem nebo zda se na něj nevztahují věcná břemena. Často se můžete setkat s věcným břemenem, které umožňuje vstoupit na váš pozemek pracovníkům ČEZu.

Není pozemek příliš nadhodnocený (nebo podhodnocený)?

Jak poznat, že cena, za kterou se pozemek prodává, není nadhodnocená? Pomůže vám cenová mapa

Zbystřete i v případě, že vám majitel nabízí pozemek za podezřele nízkou cenu. Možná si je vědom nějaké vady, která vám stavbu domu znepříjemní, prodraží nebo dokonce úplně znemožní. Může se jednat o věcné břemeno, ochranné pásmo, nebo například o nedostupnost inženýrských sítí.

Jaké regulativy se vztahují na stavbu domu?

Územní plán není jen zdrojem informací o tom, které pozemky spadají do zastavitelného území a lze na nich vystavět rodinný dům. Najdete v nich i základní regulativy týkající se vzhledu domu, který by se neměl příliš lišit od stávající zástavby. Potýkat se s nimi budete zejména v chráněných krajinných oblastech.

Nejčastěji se setkáte s regulativy týkající se počtu podlaží a sklonu střechy. Jestliže proto sníte o atypickém domku, raději se nejprve ujistěte, že vám jeho stavbu v dané lokalitě povolí.

TIP: V územním plánu obce nenaleznete zpravidla veškeré regulativy. Podrobnější informace se dozvíte na Odboru územního plánování, kam je třeba podat žádost o takzvanou Územně plánovací informaci. K ní můžete přiložit například fotku nebo již vypracovaný projekt vašeho vysněného domu, ke kterému se odbor vyjádří.

Zkontrolujte si okolní pozemky

Jestliže kupujete pozemek ležící v již stávající zástavbě, promluvte si se sousedy a sdělte jim svůj úmysl se stavbou domu. Nejen že tak uděláte první krok na cestě k dobrým sousedským vztahům, navíc se od nich můžete dozvědět řadu cenných informací ohledně dané obce i samotného pozemku.

Co když vám padl do oka pozemek, kolem kterého zatím žádné domy nestojí? Pro jistotu nahlédněte opět do územního plánu obce a poptejte se na obecním i stavebním úřadě. Můžete totiž zjistit, že se vedle vás v budoucnu chystá stavět několikapatrová bytovka, obchodní centrum nebo například silniční obchvat.

Rada na závěr

Kupovat pozemek není jen tak – zvlášť pokud na daném místě chcete vybudovat svůj vysněný dům a žít spokojeným rodinným životem. Věnujte proto dostatek času důkladnému shánění informací a zkoumání, zda je pozemek skutečně tím pravým ořechovým. Více času na rozmyšlený získáte tak, že nejprve s prodávajícím (případně realitní kanceláří) podepíšete rezervační smlouvu. 

Zaplatíte sice rezervační poplatek (zpravidla 3–10 % z kupní ceny pozemku), získáte ale dostatek času na zjištění veškerých podstatných informací a na finální rozhodnutí. Pokud se nakonec rozhodnete z nějakého důvodu od koupě pozemku ustoupit, přijdete "jen" o rezervační zálohu, ušetříte si ale starosti a další výdaje.

Potřebujete projekt vodovodní nebo kanalizační přípojky?

Už nyní víte, že budete potřebovat projekt vodovodní a kanalizační přípojky? Neváhejte se na nás obrátit, pod rukama nám prošly stovky projektů, rádi si proto vezmeme na starost i ten váš.

A co když v daném místě nelze vybudovat ani jednu ze zmíněných přípojek? I v takovém případě jsme tu pro vás. Dokážeme vám zpracovat:

• projekt domovní čistírny odpadních vod,

• projekt tříkomorového septiku nebo

• projekt vrtané studny.

Využijte konzultaci zdarma a projednejte s námi veškeré možnosti. Poradíme vám a vytvoříme nezávislou kalkulaci našich služeb.

Chci konzultaci zdarmaMinulý měsíc jsme ve vašem okrese v okrese připravili .